Налоги на недвижимость в Португалии: IMT, IMI и гербовый сбор

Покупка жилья в Португалии тянет за собой три основных налога:

• IMT — разовый налог на переход права собственности, его платит покупатель до подписания сделки;
• Гербовый сбор (Imposto do Selo) — разовые 0,8% от суммы покупки (плюс отдельный сбор, если берёте ипотеку);
• IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который вы платите каждый год, пока владеете объектом.

Владельцы дорогой жилой недвижимости могут платить ещё и AIMI — дополнительный ежегодный налог.

Разбираем каждый налог, показываем шкалу IMT на 2026 год и считаем на живом примере.

Главное:

• IMT на основное жильё на материке в 2026 году — 0% до 106 346 €, дальше ставка растёт прогрессивно до 8%, а для дорогих объектов действуют фиксированные 6% и 7,5%.
• IMT Jovem: покупатели до 35 лет включительно, которые берут первое жильё для постоянного проживания, не платят ни IMT, ни гербовый сбор до 330 539 €, а до 660 982 € — частичная льгота.
• Гербовый сбор при покупке — 0,8% от цены.
• IMI — 0,3–0,45% в год от кадастровой стоимости (VPT) для городской недвижимости; ставку устанавливает муниципалитет.
• IMT и гербовый сбор считаются от большего из двух значений: цены сделки или VPT.

Коротко: что и когда платить

IMT — налог на переход права собственности

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — платится каждый раз, когда недвижимость переходит к новому владельцу за деньги. Платит покупатель, и квитанцию об оплате нужно показать до подписания сделки.

Ставка зависит от трёх вещей:

1. Тип объекта — городское жильё, другая городская недвижимость (например, коммерческая) или сельская земля.
2. Назначение — ваше основное постоянное жильё (habitação própria e permanente, HPP) или любое другое жильё (второй дом, под сдачу).
3. Расположение — материк или автономные регионы (Мадейра и Азоры), где пороги примерно на 25% выше.

В некоторых случаях ставка фиксированная:

• Сельская земля: 5%
• Другая городская недвижимость (коммерческая и т.п.): 6,5%
• Покупатели из офшоров из чёрного списка: 10%

IMT считается от большего из двух: заявленной цены или кадастровой стоимости (VPT, valor patrimonial tributário).

Шкала IMT на 2026 год

На 2026 год правительство подняло пороги IMT на 2%. Вот ставки для основного жилья на материке:

Как считать: IMT = стоимость × предельная ставка − сумма к вычету. Для двух верхних диапазонов фиксированная ставка применяется ко всей стоимости.

Для второго жилья и квартир под сдачу своя таблица: первый диапазон облагается по 1% (нулевой ставки нет), а прогрессивная шкала заканчивается раньше (около 633 931 € на материке в 2026 году), после чего действуют те же фиксированные 6% и 7,5%.

На Мадейре и Азорах пороги выше — нулевая ставка на основное жильё действует до 132 933 €.

Пороги обычно обновляют в каждом госбюджете, так что проверяйте цифры на год покупки.

IMT Jovem: льгота для покупателей до 35 лет

С августа 2024 года молодые покупатели получают серьёзную поблажку на первое жильё. В 2026 году:

• Полное освобождение от IMT и гербового сбора с покупки для жилья до 330 539 € (материк).
• Частичная льгота для жилья до 660 982 € — платите только с части сверх 330 539 €.
• На Мадейре и Азорах полное освобождение действует примерно до 413 174 €.

Основные условия (все должны выполняться на дату покупки):

• вам 35 лет или меньше;
• это ваша первая покупка жилья для постоянного проживания;
• раньше у вас не было жилой недвижимости (правила касаются прошлой собственности);
• вас не указывают как иждивенца в чужой декларации IRS.

В течение шести месяцев нужно въехать и зарегистрировать адрес как постоянный, иначе льгота сгорает. Если покупаете вдвоём, льгота считается по каждому покупателю, так что тот, кому больше 35, платит за свою долю.

Гербовый сбор (Imposto do Selo)

• С покупки: 0,8% от цены (или от VPT, если она выше). Платится вместе с IMT.
• С ипотеки:
  • 0,6% от суммы кредита на 5 лет и больше;
  • 0,5% для кредитов на 1–5 лет;
  • плюс 4% гербового сбора с процентов и банковских комиссий в течение всего срока кредита.

Те, кто попадает под IMT Jovem, освобождаются и от гербового сбора с покупки в тех же пределах (сбор с ипотеки всё равно остаётся).

Пример: покупаем жильё за 250 000 €

Марии 42 года, она покупает квартиру в Порту за 250 000 € для постоянного проживания и берёт ипотеку на 200 000 € на 30 лет.

Если бы Марии было 33 и она подходила под IMT Jovem, она заплатила бы 0 € IMT и 0 € гербового сбора с покупки — экономия больше 9 000 €. Остались бы только 1 200 € сбора с ипотеки.

Если бы эта же квартира покупалась как второе жильё, IMT был бы выше, потому что в таблице для второго жилья нет нулевой ставки.

IMI — ежегодный налог на недвижимость

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis — платит каждый год тот, кто владеет объектом на 31 декабря. Счёт приходит весной следующего года.

Ставки:

Муниципалитеты могут ещё и повышать IMI на пустующие и заброшенные здания.

Пример: квартира с VPT 120 000 € в муниципалитете со ставкой 0,3% — это 360 € в год.

График оплаты:

VPT обычно намного ниже рыночной цены. Её можно посмотреть в caderneta predial (выписке из кадастра) на Portal das Finanças. Если считаете, что она завышена, можно запросить переоценку — но учтите, что она может как снизиться, так и вырасти.

Льготы и скидки по IMI

• Временное освобождение для основного жилья: если VPT до 125 000 €, а налогооблагаемый доход семьи ниже установленного лимита (около 153 300 €), можно не платить IMI 3 года. Если льгота не применилась автоматически, подайте заявление в течение 60 дней после покупки.
• Бессрочное освобождение для семей с низким доходом и недорогим жильём.
• IMI Familiar: многие муниципалитеты дают фиксированную скидку семьям с иждивенцами (30 € за одного, 70 € за двоих, 140 € за троих и больше).
• Отреставрированные здания и некоторые улучшения энергоэффективности могут давать право на муниципальные льготы.

AIMI — дополнительный налог

AIMI — Adicional ao IMI — платят владельцы дорогой жилой недвижимости и участков под застройку:

Супруги или гражданские партнёры могут выбрать совместное налогообложение — тогда необлагаемый минимум удваивается до 1,2 млн €. Компании обычно платят 0,4% без минимума. Счёт по AIMI выставляют в июне, платить — в сентябре.

Другие расходы при покупке

Налоги — не единственные траты. Заложите сверху примерно 1–2% на:

• нотариуса или сделку через Casa Pronta и регистрацию в реестре;
• юриста (обычно около 1% от цены);
• банковские комиссии: оценку, оформление, регистрацию ипотеки;
• обязательное страхование жизни и жилья при ипотеке.

Практические советы

• Пользуйтесь официальным симулятором на Portal das Finanças до подписания предварительного договора (CPCV).
• Проверяйте caderneta predial и выписку из реестра (certidão permanente): там VPT, назначение объекта и долги.
• Сразу заложите IMI в бюджет — платить его придётся каждый год.
• Переезжаете в Португалию? Разберитесь со своим налоговым резидентством — от него зависят доступные вычеты и льготы.

Цифры приведены на 2026 год, информация актуальна на ноябрь 2026 года. Шкалы обновляются с каждым госбюджетом — проверяйте актуальные таблицы перед покупкой.