Депозит за аренду в Португалии: правила, возврат и права арендатора

Снять жильё в Португалии — значит сразу выложить приличную сумму: первый месяц аренды, залог (caução) и часто ещё предоплату за несколько месяцев. Многие хозяева вдобавок просят поручителя (fiador).

Разбираемся, какие правила по депозиту действуют в Португалии, сколько хозяин вправе с вас попросить, как вернуть залог и какие у вас права как у арендатора. И, конечно, что может поменяться после реформы закона об аренде, которая сейчас проходит через парламент.

Главное (действующий закон, ноябрь 2026):

• Залог (caução) — не больше двух месячных платежей.
• Предоплата (rendas antecipadas) — тоже не больше двух месяцев.
• Значит, при подписании с вас могут попросить максимум пять месяцев: первый месяц + 2 месяца залога + 2 месяца предоплаты.
• Хозяин обязан вернуть залог в конце договора за вычетом подтверждённых расходов на ущерб сверх обычного износа или неоплаченных сумм.
• Правительственная реформа (одобрена парламентом в первом чтении 30 сентября 2026 года) разрешит три месяца предоплаты и уберёт лимит залога — но пока она не вступила в силу.

Сколько хозяин может попросить при заселении?

По действующему закону (статья 1076 Гражданского кодекса с поправками 2022–2023 годов):

Пример: если квартира стоит 1 000 € в месяц, максимум, что могут попросить при подписании, — 5 000 € (первый месяц + 2 000 € залога + 2 000 € предоплаты).

Всё, что сверх этих лимитов, для жилой аренды по действующим правилам юридически не обязательно. На практике из-за высокого спроса в Лиссабоне и Порту некоторые хозяева пытаются выжать больше — знайте свои права и просите всё в письменном виде.

Залог и предоплата — в чём разница?

• Залог (caução): гарантия, которую держит хозяин. Её возвращают в конце договора за вычетом законных удержаний.
• Предоплата (rendas antecipadas): аренда за будущие месяцы, заплаченная заранее. Её не возвращают — она идёт в счёт этих месяцев (обычно первых или последних, как договоритесь).

Проследите, чтобы в договоре было чётко прописано, какая сумма — залог, какая — предоплата и за какие месяцы она засчитывается.

Поручитель (fiador) и альтернативы

Португальские хозяева часто просят fiador — обычно это человек, живущий в Португалии, с доходом и/или недвижимостью, который обязуется платить, если не сможете вы.

Если поручителя здесь нет, обычно предлагают:

• заплатить больше авансом (в пределах закона);
• банковскую гарантию (garantia bancária);
• страхование аренды или услуги поручительства от специальных компаний;
• подтверждение стабильного дохода: трудовой договор, расчётные листки или выписки со счёта за несколько месяцев.

Что должно быть в договоре аренды

Договор жилой аренды заключается письменно и должен содержать:

• данные хозяина и арендатора (с NIF);
• адрес объекта и его разрешение на проживание (licença de utilização);
• сумму аренды и дату оплаты;
• срок и условия продления;
• суммы залога и предоплаты;
• кто платит за кондоминиум, коммуналку и ремонт.

Регистрация договора: хозяин обязан зарегистрировать договор в налоговой (Finanças) и заплатить с него гербовый сбор. После регистрации договор виден в вашем личном кабинете на Portal das Finanças. Это важно: так вы сможете вычесть часть аренды в декларации IRS, а заодно у вас будет подтверждение адреса для миграционных и других целей.

Квитанции об оплате: большинство хозяев обязаны выдавать электронные квитанции (recibos de renda eletrónicos) через Portal das Finanças. Просите их.

Как защитить депозит: чек-лист при заселении

Лучшая защита — доказательства. В день получения ключей:

• Обойдите все комнаты вместе с хозяином или агентом.
• Сделайте фото и видео с датой: стены, полы, техника, окна, ванная, кухня.
• Запишите показания счётчиков (свет, вода, газ).
• Составьте опись (inventário / auto de entrega) мебели и техники с их состоянием.
• Пусть обе стороны подпишут опись, оставьте себе копию.
• Отправьте фото хозяину по email — так будет запись с датой.

Заодно стоит оформить недорогую страховку имущества и ответственности: она выручит, если из вашей квартиры зальёт соседей, — см. страхование жилья в Португалии.

Как вернуть депозит

В португальском законе нет фиксированного срока возврата залога. Хозяин должен вернуть его в конце договора, когда жильё сдано и все долги закрыты. Во многих договорах срок прописан отдельно (например, 30 дней) — если его нет, договоритесь до подписания.

Чтобы вернуть депозит без нервов:

1. Правильно предупредите о расторжении (заказным письмом с уведомлением о вручении — carta registada com aviso de receção, если договор не допускает другой способ).
2. Уберите квартиру и устраните ущерб, который причинили.
3. Сделайте осмотр при выезде вместе с хозяином и сравните с описью и фото при заселении.
4. Снимите показания счётчиков и закройте последние счета за коммуналку.
5. Верните все ключи и возьмите письменный акт передачи (auto de entrega das chaves).
6. Письменно укажите IBAN и попросите вернуть залог.

Что можно вычесть из залога?

Законно:

• неоплаченная аренда;
• неоплаченная коммуналка или платежи, прописанные в договоре;
• ремонт ущерба, причинённого арендатором (сломанная техника, дыры в стенах, пятна, пропавшая мебель).

Незаконно:

• обычный износ — выцветшая краска, мелкие потёртости, состарившаяся техника;
• ремонт, за который и так отвечает хозяин (конструктивные проблемы, сырость из-за самого здания);
• общий косметический ремонт перед следующим жильцом.

Если ущерб больше залога, хозяин может потребовать доплатить разницу.

Если хозяин не возвращает депозит

1. Потребуйте письменно — сначала по email, потом заказным письмом с уведомлением, — указав сумму и срок.
2. Попросите подробный список удержаний со счетами или сметами.
3. Обратитесь за помощью:
   • в DECO PROteste (общество защиты потребителей);
   • в ассоциации арендаторов, например Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) или Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal;
   • в Julgado de Paz — мировой суд для споров до 15 000 € с небольшими пошлинами и быстрыми решениями;
   • к юристу, если сумма того стоит.

Сохраняйте все доказательства: договор, опись, фото, квитанции об оплате и переписку.

Ваши основные права как арендатора

По действующим правилам (NRAU и Гражданский кодекс):

• Минимальный срок: договоры на постоянное проживание обычно заключаются минимум на год.
• Продление: если не договорились иначе, договор продлевается автоматически; хозяин не может отказать в первом продлении так, чтобы аренда длилась меньше трёх лет, за исключением особых случаев (например, если жильё нужно ему самому или его детям).
• Досрочный выезд: после того как прошла треть срока договора, можно съехать, предупредив за 120 дней (договоры на год и больше) или за 60 дней (короче года).
• Повышение аренды: во время действия договора аренду можно индексировать раз в год не больше чем на официальный коэффициент INE, предупредив письменно за 30 дней.
• Ремонт: капитальный ремонт и поддержание жилья пригодным для жизни — на хозяине; мелкий текущий ремонт и ущерб, который причинили вы, — на вас.
• Неприкосновенность жилья: хозяин не может заходить без вашего согласия, кроме случаев, прописанных в договоре, и экстренных ситуаций.
• Давление на арендатора (assédio no arrendamento) — например, отключение коммуналки, чтобы выжить вас, — запрещено.
• Налоговый вычет: если договор зарегистрирован, часть аренды можно вычесть в годовой декларации IRS.

Реформа закона об аренде 2026 года

В июле 2026 года правительство одобрило законопроект о реформе рынка аренды (Proposta de Lei 103/XVII). 30 сентября 2026 года парламент одобрил его в первом чтении (na generalidade), сейчас его обсуждают в комитете, и до финального голосования он ещё может измениться.

Основные предложения, касающиеся депозита и новых договоров:

Пока реформу не опубликовали и она не вступила в силу, действуют нынешние лимиты. Не соглашайтесь на условия по правилам, которых ещё нет, и проверяйте статус закона перед подписанием нового договора.

Мошенничество с арендой

• Никогда не платите залог, не увидев жильё (лично или по живому видеозвонку с человеком, которого можно проверить).
• Насторожитесь, если цена сильно ниже рынка, хозяин «за границей» и не может показать квартиру или просит заплатить через сервисы денежных переводов.
• Попросите документ и NIF хозяина и проверьте caderneta predial или выписку из реестра, чтобы убедиться, что квартира действительно его.
• Платите банковским переводом на счёт на имя хозяина и сохраняйте квитанции.

Информация актуальна на ноябрь 2026 года. Закон об аренде сейчас пересматривается — проверьте актуальный статус перед подписанием договора.