Как снять квартиру в Португалии: пошаговый гид для иностранцев

Найти жильё — одна из самых сложных задач при переезде в Португалию. Аренда в Лиссабоне и Порту сильно подорожала, хорошие квартиры улетают мгновенно, а у иностранцев хозяева часто просят больше денег вперёд.

Но если подготовиться, всё вполне реально. Рассказываем, как снять квартиру в Португалии: где искать, какие нужны документы, какой бюджет закладывать, как устроен договор, какие у вас права и каких мошенников остерегаться.

Если коротко:

• Понадобятся NIF, документ и подтверждение дохода.
• Закладывайте первый месяц + депозит + оплату вперёд — часто это 3–5 месячных платежей сразу.
• Всегда подписывайте письменный договор и проверяйте, что он зарегистрирован в Finanças.
• Никогда не платите, пока не увидели квартиру (или её не посмотрел человек, которому вы доверяете).
• Лучшее время для поиска: февраль–июнь и октябрь–ноябрь.

Шаг 1: получите NIF

Без NIF (налогового номера) договор аренды в Португалии не подписать. Получите его заранее — в отделении Finanças, онлайн через представителя или через сервисы gov.pt для мигрантов. Резидентам не из ЕС без португальского адреса может понадобиться фискальный представительНалоговый представитель, который взаимодействует с налоговой от имени нерезидента. Нужен ли он вам, зависит от ситуации — уточняйте на Portal das Finanças..

Шаг 2: определитесь с бюджетом

Обычная цена аренды в месяц (2026, долгосрочно)

Как в Португалии называют квартиры: T0 — студия, T1 — одна спальня (у нас это «двушка» с гостиной), T2 — две спальни и так далее. «T1+1» — одна спальня плюс маленькая дополнительная комната.

Другие ежемесячные расходы

• Электричество, вода, газ: €80–€150
• Интернет и мобильная связь: €30–€60
• Взносы на обслуживание дома (condomínio): обычно платит хозяин, но уточняйте

Шаг 3: где искать

• Idealista — крупнейший сайт недвижимости в Португалии
• Imovirtual и Casa Sapo — другие крупные порталы
• OLX — объявления от хозяев (с мошенниками тут нужно быть особенно осторожными)
• Uniplaces, Spotahome, HousingAnywhere — аренда на средний срок, часто с мебелью, бронь онлайн
• Группы в Facebook и Telegram для экспатов и по конкретным городам
• Агентства недвижимости (imobiliárias) — Remax, ERA, Century 21 и местные
• Релокейт-агенты — за плату ищут жильё, ходят на просмотры и проверяют договоры

Совет: настройте мгновенные уведомления на Idealista. Хорошие квартиры сдают за пару часов.

Когда лучше искать

С февраля по июнь (кроме Пасхи) и в октябре–ноябре. Избегайте августа (отпуска) и декабря. Летом многие хозяева предпочитают сдавать туристам, и долгосрочных вариантов становится меньше.

Шаг 4: подготовьте документы

Держите их наготове ещё до просмотров — хозяева часто выбирают того, кто первым готов подписать:

• Паспорт или ВНЖ
• NIF
• Подтверждение дохода: трудовой договор, последние расчётные листки или выписки из банка
• Налоговая декларация IRS (если вы уже подавали её в Португалии)
• Для удалёнщиков и пенсионеров: подтверждение иностранного дохода и сбережений
• Поручитель (FiadorПоручитель, который обязуется платить аренду, если не сможете вы. Арендодатель может попросить поручителя или вместо него оплату за несколько месяцев вперёд.) — резидент Португалии, который гарантирует оплату, если попросят

Нет поручителя?

У многих иностранцев нет португальского поручителя. Альтернативы:

• заплатить больше месяцев вперёд;
• банковская гарантия (garantia bancária);
• страховка аренды.

Шаг 5: депозит и деньги вперёд

При подписании договора обычно платят:

• первый месяц аренды;
• депозит (CauçãoЗалог при аренде. Возвращается в конце срока договора за вычетом согласованных удержаний.);
• оплату вперёд (rendas antecipadas).

По действующему закону хозяин может попросить до двух месяцев депозита и до двух месяцев аренды вперёд. На практике некоторые всё равно просят больше.

Закон пересматривают: в 2026 году правительство одобрило изменения основного закона об аренде (NRAU), а в сентябре 2026 парламент в первом чтении принял законопроект о реформе. Он может отменить лимит на депозит, разрешить до трёх месяцев оплаты вперёд и поменять правила продления договоров. Пока это не закон — перед подписанием проверьте актуальные правила. Проверьте

Законные лимиты, честные удержания и как вернуть деньги — в гайде о депозите за аренду в Португалии.

Комиссия агентства: в Португалии её обычно платит хозяин, а не арендатор.

Шаг 6: посмотрите квартиру

Внимательно проверьте:

• Сырость и плесень — в португальских домах это очень частая проблема, особенно зимой
• Отопление — во многих квартирах его нет совсем; спрашивайте про обогреватели, тепловые насосы и утепление
• Окна — стеклопакеты сильно меняют дело
• Напор воды и горячая вода (газовая колонка, бойлер или тепловой насос)
• Какая техника входит
• Шум — улица, соседи, бары
• Мобильная связь и оптоволоконный интернет
• Энергосертификат (certificado energético) — хозяин обязан его предоставить

Шаг 7: подпишите договор (Contrato de Arrendamento)

Всегда подписывайте письменный договор. Не соглашайтесь на неофициальную аренду «чтобы не платить налоги» — у вас не будет никакой защиты и подтверждения адреса для ВНЖ, банка или регистрации в медицине.

В договоре должны быть:

• имена и NIF обеих сторон;
• адрес и описание жилья;
• срок и условия продления;
• сумма аренды и дата оплаты;
• депозит и оплата вперёд;
• кто платит коммуналку и взносы за дом;
• сроки предупреждения о расторжении;
• опись мебели и техники.

Типы договоров

• Срочный (prazo certo) — самый распространённый, обычно на 1–3 года. Такие договоры на жильё, как правило, продлеваются автоматически, если никто не предупредил о расторжении.
• Временные договоры для студентов или командировок — в них должна быть чётко указана временная цель.

Регистрация в Finanças

Хозяин обязан зарегистрировать договор в Finanças и выдавать электронные квитанции об оплате. С 2025 года арендатор может зарегистрировать договор сам, если хозяин этого не сделал. Зарегистрированный договор важен для:

• заявок на ВНЖ (AIMA);
• налоговых вычетов по IRS за аренду;
• программ помощи с арендой.

Шаг 8: заселение

• Сделайте опись при заселении с фото и видео каждой комнаты.
• Переоформите коммуналку на себя или убедитесь, что она остаётся на хозяине.
• Подключите интернет (MEO, NOS, Vodafone, Digi).
• Получите Atestado de residênciaСправка о месте жительства, которую выдаёт приходской совет (Junta de Freguesia). Некоторые ведомства принимают её как подтверждение адреса. в своей Junta de FreguesiaПриходской совет — самый низовой уровень местной власти. Выдаёт справки, например atestado de residência., если нужно.
• Обновите адрес в Finanças, Segurança Social и банке.
• Подумайте о страховке имущества и ответственности — она недорогая, а за протечку из вашей квартиры перед соседями отвечать будете вы.

Права арендатора в Португалии

• Повышение аренды во время действия договора ограничено законом — ежегодным коэффициентом, который публикует правительство.
• Досрочное расторжение: арендатор обычно может расторгнуть срочный договор после того, как прошла треть срока, письменно предупредив заранее (обычно за 120 дней для договоров от года, за 60 дней — для более коротких).
• Ремонт: капитальный ремонт и поддержание жилья в пригодном состоянии — на хозяине.
• Депозит: его должны вернуть в конце договора за вычетом обоснованных удержаний за ущерб сверх нормального износа.
• Частная жизнь: хозяин не может заходить без вашего разрешения.
• Налоговый вычет: если договор зарегистрирован, часть аренды можно вычесть из подоходного налога.

Как не нарваться на мошенников

• «Я за границей, переведите депозит, а ключи пришлю по почте». Классический развод.
• Цены сильно ниже рынка на квартиры в центре.
• Требуют платить через Western Union или криптой.
• Фейковые объявления с фото, украденными с других сайтов (проверяйте через поиск по картинке).
• Не предлагают договор или отказываются его регистрировать.

Никогда не переводите деньги, пока не увидели квартиру лично (или по видеосвязи с доверенным человеком на месте) и не убедились, что хозяин действительно владелец. Можно запросить выписку из реестра недвижимости (certidão permanente), чтобы проверить собственника.

Аренда до приезда

Если адрес нужен для подачи на визу, есть такие варианты:

• меблированная аренда на средний срок через Uniplaces или Spotahome;
• релокейт-агенты, которые посмотрят квартиры за вас;
• короткий договор на пару месяцев, а потом поиск на месте.

Напоследок

В Португалии аренда любит подготовленных. Получите NIF, держите документы наготове, настройте уведомления на Idealista и будьте готовы действовать быстро. Всегда настаивайте на письменном зарегистрированном договоре, перед подписанием проверьте квартиру на сырость и отопление и никогда не переводите деньги за жильё, которое не видели. Тогда поиск нового дома в Португалии станет гораздо спокойнее.