Як винайняти квартиру в Португалії: покроковий гід для іноземців

Знайти житло — одне з найскладніших завдань під час переїзду до Португалії. Оренда в Лісабоні й Порту сильно подорожчала, гарні квартири розлітаються миттєво, а з іноземців власники часто просять більше грошей наперед.

Але якщо підготуватися, усе цілком реально. Розповідаємо, як орендувати квартиру в Португалії: де шукати, які потрібні документи, який бюджет закладати, як влаштований договір, які у вас права й яких шахраїв остерігатися.

Якщо коротко:

• Знадобляться NIF, документ і підтвердження доходу.
• Закладайте перший місяць + депозит + оплату наперед — часто це 3–5 місячних платежів одразу.
• Завжди підписуйте письмовий договір і перевіряйте, що його зареєстровано у Finanças.
• Ніколи не платіть, поки не побачили квартиру (або її не подивилася людина, якій ви довіряєте).
• Найкращий час для пошуку: лютий–червень і жовтень–листопад.

Крок 1: отримайте NIF

Без NIF (податкового номера) договір оренди в Португалії не підписати. Отримайте його заздалегідь — у відділенні Finanças, онлайн через представника або через сервіси gov.pt для мігрантів. Резидентам не з ЄС без португальської адреси може знадобитися фіскальний представникПодатковий представник, який взаємодіє з податковою від імені нерезидента. Чи потрібен він вам, залежить від ситуації — уточнюйте на Portal das Finanças..

Крок 2: визначтеся з бюджетом

Звичайна ціна оренди на місяць (2026, довгостроково)

Як у Португалії називають квартири: T0 — студія, T1 — одна спальня (у нас це «двокімнатна» з вітальнею), T2 — дві спальні й так далі. «T1+1» — одна спальня плюс маленька додаткова кімната.

Інші щомісячні витрати

• Електрика, вода, газ: €80–€150
• Інтернет і мобільний зв'язок: €30–€60
• Внески на обслуговування будинку (condomínio): зазвичай платить власник, але уточнюйте

Крок 3: де шукати

• Idealista — найбільший сайт нерухомості в Португалії
• Imovirtual і Casa Sapo — інші великі портали
• OLX — оголошення від власників (тут треба бути особливо обережними з шахраями)
• Uniplaces, Spotahome, HousingAnywhere — оренда на середній строк, часто з меблями, бронювання онлайн
• Групи у Facebook і Telegram для експатів і для українців у конкретних містах
• Агентства нерухомості (imobiliárias) — Remax, ERA, Century 21 та місцеві
• Релокейт-агенти — за плату шукають житло, ходять на перегляди й перевіряють договори

Порада: налаштуйте миттєві сповіщення на Idealista. Гарні квартири здають за кілька годин.

Коли краще шукати

З лютого по червень (крім Великодня) і в жовтні–листопаді. Уникайте серпня (відпустки) й грудня. Улітку багато власників воліють здавати туристам, і довгострокових варіантів меншає.

Крок 4: підготуйте документи

Тримайте їх напоготові ще до переглядів — власники часто обирають того, хто першим готовий підписати:

• Паспорт або посвідка на проживання
• NIF
• Підтвердження доходу: трудовий договір, останні розрахункові листки чи виписки з банку
• Податкова декларація IRS (якщо ви вже подавали її в Португалії)
• Для віддаленників і пенсіонерів: підтвердження іноземного доходу й заощаджень
• Поручитель (FiadorПоручитель, який зобов’язується сплачувати оренду, якщо не зможете ви. Орендодавець може попросити поручителя або натомість оплату за кілька місяців наперед.) — резидент Португалії, який гарантує оплату, якщо попросять

Немає поручителя?

У багатьох іноземців немає португальського поручителя. Альтернативи:

• заплатити більше місяців наперед;
• банківська гарантія (garantia bancária);
• страховка оренди.

Крок 5: депозит і гроші наперед

Під час підписання договору зазвичай платять:

• перший місяць оренди;
• депозит (CauçãoЗастава при оренді. Повертається наприкінці строку договору за вирахуванням погоджених утримань.);
• оплату наперед (rendas antecipadas).

За чинним законом власник може попросити до двох місяців депозиту й до двох місяців оренди наперед. На практиці дехто однаково просить більше.

Закон переглядають: у 2026 році уряд схвалив зміни основного закону про оренду (NRAU), а у вересні 2026 парламент у першому читанні ухвалив законопроєкт про реформу. Він може скасувати ліміт на депозит, дозволити до трьох місяців оплати наперед і змінити правила продовження договорів. Поки це не закон — перед підписанням перевірте актуальні правила. Перевірте

Законні ліміти, чесні утримання і як повернути гроші — у гайді про заставу за оренду в Португалії.

Комісія агентства: у Португалії її зазвичай платить власник, а не орендар.

Крок 6: подивіться квартиру

Уважно перевірте:

• Вологість і пліснява — у португальських будинках це дуже поширена проблема, особливо взимку
• Опалення — у багатьох квартирах його немає зовсім; питайте про обігрівачі, теплові насоси й утеплення
• Вікна — склопакети суттєво змінюють справу
• Тиск води й гаряча вода (газова колонка, бойлер чи тепловий насос)
• Яка техніка входить
• Шум — вулиця, сусіди, бари
• Мобільний зв'язок і оптоволоконний інтернет
• Енергосертифікат (certificado energético) — власник зобов'язаний його надати

Крок 7: підпишіть договір (Contrato de Arrendamento)

Завжди підписуйте письмовий договір. Не погоджуйтеся на неофіційну оренду «щоб не платити податки» — у вас не буде жодного захисту й підтвердження адреси для посвідки, банку чи реєстрації в медицині.

У договорі мають бути:

• імена й NIF обох сторін;
• адреса й опис житла;
• строк та умови продовження;
• сума оренди й дата оплати;
• депозит і оплата наперед;
• хто платить комуналку та внески за будинок;
• строки попередження про розірвання;
• опис меблів і техніки.

Типи договорів

• Строковий (prazo certo) — найпоширеніший, зазвичай на 1–3 роки. Такі договори на житло, як правило, продовжуються автоматично, якщо ніхто не попередив про розірвання.
• Тимчасові договори для студентів чи відряджень — у них має бути чітко вказана тимчасова мета.

Реєстрація у Finanças

Власник зобов'язаний зареєструвати договір у Finanças і видавати електронні квитанції про оплату. З 2025 року орендар може зареєструвати договір сам, якщо власник цього не зробив. Зареєстрований договір важливий для:

• заявок на посвідку (AIMA);
• податкових відрахувань із IRS за оренду;
• програм допомоги з орендою.

Крок 8: заселення

• Зробіть опис під час заселення з фото й відео кожної кімнати.
• Переоформіть комуналку на себе або переконайтеся, що вона лишається на власникові.
• Підключіть інтернет (MEO, NOS, Vodafone, Digi).
• Отримайте Atestado de residênciaДовідка про місце проживання, яку видає парафіяльна рада (Junta de Freguesia). Деякі установи приймають її як підтвердження адреси. у своїй Junta de FreguesiaПарафіяльна рада — найнижчий рівень місцевої влади. Видає довідки, наприклад atestado de residência., якщо треба.
• Оновіть адресу у Finanças, Segurança Social і банку.
• Подумайте про страховку майна й відповідальності — вона недорога, а за протікання з вашої квартири перед сусідами відповідатимете ви.

Права орендаря в Португалії

• Підвищення оренди під час дії договору обмежене законом — щорічним коефіцієнтом, який публікує уряд.
• Дострокове розірвання: орендар зазвичай може розірвати строковий договір після того, як минула третина строку, письмово попередивши заздалегідь (зазвичай за 120 днів для договорів від року, за 60 днів — для коротших).
• Ремонт: капітальний ремонт і підтримання житла в придатному стані — на власникові.
• Депозит: його мають повернути наприкінці договору за вирахуванням обґрунтованих утримань за шкоду понад нормальне зношення.
• Приватність: власник не може заходити без вашого дозволу.
• Податкове відрахування: якщо договір зареєстровано, частину оренди можна відрахувати з податку на доходи.

Як не натрапити на шахраїв

• «Я за кордоном, перекажіть депозит, а ключі надішлю поштою». Класична схема.
• Ціни значно нижчі за ринкові на квартири в центрі.
• Вимагають платити через Western Union або криптою.
• Фейкові оголошення з фото, вкраденими з інших сайтів (перевіряйте через пошук за зображенням).
• Не пропонують договір або відмовляються його реєструвати.

Ніколи не переказуйте гроші, поки не побачили квартиру особисто (або через відеозв'язок із довіреною людиною на місці) й не переконалися, що власник справді володіє житлом. Можна запросити витяг із реєстру нерухомості (certidão permanente), щоб перевірити власника.

Оренда до приїзду

Якщо адреса потрібна для подачі на візу, є такі варіанти:

• мебльована оренда на середній строк через Uniplaces чи Spotahome;
• релокейт-агенти, які подивляться квартири за вас;
• короткий договір на кілька місяців, а потім пошук на місці.

Наостанок

У Португалії оренда любить підготовлених. Отримайте NIF, тримайте документи напоготові, налаштуйте сповіщення на Idealista й будьте готові діяти швидко. Завжди наполягайте на письмовому зареєстрованому договорі, перед підписанням перевірте квартиру на вологість та опалення й ніколи не переказуйте гроші за житло, якого не бачили. Тоді пошук нового дому в Португалії стане значно спокійнішим.