Податки на нерухомість у Португалії: IMT, IMI та гербовий збір

Купівля житла в Португалії тягне за собою три основні податки:

• IMT — разовий податок на перехід права власності, його платить покупець до підписання угоди;
• Гербовий збір (Imposto do Selo) — разові 0,8% від суми купівлі (плюс окремий збір, якщо берете іпотеку);
• IMI — щорічний муніципальний податок на нерухомість, який ви платите щороку, поки володієте об'єктом.

Власники дорогої житлової нерухомості можуть платити ще й AIMI — додатковий щорічний податок.

Розбираємо кожен податок, показуємо шкалу IMT на 2026 рік і рахуємо на живому прикладі.

Головне:

• IMT на основне житло на материку у 2026 році — 0% до 106 346 €, далі ставка зростає прогресивно до 8%, а для дорогих об'єктів діють фіксовані 6% і 7,5%.
• IMT Jovem: покупці до 35 років включно, які купують перше житло для постійного проживання, не платять ні IMT, ні гербового збору до 330 539 €, а до 660 982 € — часткова пільга.
• Гербовий збір під час купівлі — 0,8% від ціни.
• IMI — 0,3–0,45% на рік від кадастрової вартості (VPT) для міської нерухомості; ставку встановлює муніципалітет.
• IMT і гербовий збір рахуються від більшого з двох значень: ціни угоди або VPT.

Коротко: що й коли платити

IMT — податок на перехід права власності

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — сплачується щоразу, коли нерухомість переходить до нового власника за гроші. Платить покупець, і квитанцію про оплату треба показати до підписання угоди.

Ставка залежить від трьох речей:

1. Тип об'єкта — міське житло, інша міська нерухомість (наприклад, комерційна) або сільська земля.
2. Призначення — ваше основне постійне житло (habitação própria e permanente, HPP) або будь-яке інше житло (другий дім, під здачу).
3. Розташування — материк або автономні регіони (Мадейра й Азори), де пороги приблизно на 25% вищі.

У деяких випадках ставка фіксована:

• Сільська земля: 5%
• Інша міська нерухомість (комерційна тощо): 6,5%
• Покупці з офшорів із чорного списку: 10%

IMT рахується від більшого з двох: заявленої ціни або кадастрової вартості (VPT, valor patrimonial tributário).

Шкала IMT на 2026 рік

На 2026 рік уряд підняв пороги IMT на 2%. Ось ставки для основного житла на материку:

Як рахувати: IMT = вартість × гранична ставка − сума до вирахування. Для двох верхніх діапазонів фіксована ставка застосовується до всієї вартості.

Для другого житла й квартир під здачу своя таблиця: перший діапазон оподатковується за ставкою 1% (нульової ставки немає), а прогресивна шкала закінчується раніше (близько 633 931 € на материку у 2026 році), після чого діють ті самі фіксовані 6% і 7,5%.

На Мадейрі й Азорах пороги вищі — нульова ставка на основне житло діє до 132 933 €.

Пороги зазвичай оновлюють у кожному держбюджеті, тож перевіряйте цифри на рік купівлі.

IMT Jovem: пільга для покупців до 35 років

Із серпня 2024 року молоді покупці отримують серйозну поблажку на перше житло. У 2026 році:

• Повне звільнення від IMT і гербового збору з купівлі для житла до 330 539 € (материк).
• Часткова пільга для житла до 660 982 € — платите лише з частини понад 330 539 €.
• На Мадейрі й Азорах повне звільнення діє приблизно до 413 174 €.

Основні умови (усі мають виконуватися на дату купівлі):

• вам 35 років або менше;
• це ваша перша купівля житла для постійного проживання;
• раніше у вас не було житлової нерухомості (правила стосуються минулої власності);
• вас не вказують як утриманця в чужій декларації IRS.

Протягом шести місяців треба в'їхати й зареєструвати адресу як постійну, інакше пільга згорає. Якщо купуєте вдвох, пільга рахується для кожного покупця окремо, тож той, кому понад 35, платить за свою частку.

Гербовий збір (Imposto do Selo)

• Із купівлі: 0,8% від ціни (або від VPT, якщо вона вища). Сплачується разом з IMT.
• З іпотеки:
  • 0,6% від суми кредиту на 5 років і більше;
  • 0,5% для кредитів на 1–5 років;
  • плюс 4% гербового збору з відсотків і банківських комісій протягом усього строку кредиту.

Ті, хто потрапляє під IMT Jovem, звільняються й від гербового збору з купівлі в тих самих межах (збір з іпотеки все одно лишається).

Приклад: купуємо житло за 250 000 €

Марії 42 роки, вона купує квартиру в Порту за 250 000 € для постійного проживання й бере іпотеку на 200 000 € на 30 років.

Якби Марії було 33 і вона підпадала під IMT Jovem, вона заплатила б 0 € IMT і 0 € гербового збору з купівлі — економія понад 9 000 €. Лишилися б тільки 1 200 € збору з іпотеки.

Якби цю ж квартиру купували як друге житло, IMT був би вищим, бо в таблиці для другого житла немає нульової ставки.

IMI — щорічний податок на нерухомість

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis — платить щороку той, хто володіє об'єктом на 31 грудня. Рахунок приходить навесні наступного року.

Ставки:

Муніципалітети можуть ще й підвищувати IMI на порожні й занедбані будівлі.

Приклад: квартира з VPT 120 000 € у муніципалітеті зі ставкою 0,3% — це 360 € на рік.

Графік оплати:

VPT зазвичай значно нижча за ринкову ціну. Її можна подивитися в caderneta predial (витягу з кадастру) на Portal das Finanças. Якщо вважаєте, що її завищено, можна запросити переоцінку — але врахуйте, що вона може як знизитися, так і зрости.

Пільги й знижки з IMI

• Тимчасове звільнення для основного житла: якщо VPT до 125 000 €, а оподатковуваний дохід сім'ї нижчий за встановлений ліміт (близько 153 300 €), можна не платити IMI 3 роки. Якщо пільга не застосувалася автоматично, подайте заяву протягом 60 днів після купівлі.
• Безстрокове звільнення для сімей із низьким доходом і недорогим житлом.
• IMI Familiar: багато муніципалітетів дають фіксовану знижку сім'ям з утриманцями (30 € за одного, 70 € за двох, 140 € за трьох і більше).
• Відреставровані будівлі й деякі поліпшення енергоефективності можуть давати право на муніципальні пільги.

AIMI — додатковий податок

AIMI — Adicional ao IMI — платять власники дорогої житлової нерухомості й ділянок під забудову:

Подружжя або цивільні партнери можуть обрати спільне оподаткування — тоді неоподатковуваний мінімум подвоюється до 1,2 млн €. Компанії зазвичай платять 0,4% без мінімуму. Рахунок за AIMI виставляють у червні, платити — у вересні.

Інші витрати під час купівлі

Податки — не єдині витрати. Закладіть зверху приблизно 1–2% на:

• нотаріуса або угоду через Casa Pronta й реєстрацію в реєстрі;
• юриста (зазвичай близько 1% від ціни);
• банківські комісії: оцінку, оформлення, реєстрацію іпотеки;
• обов'язкове страхування життя й житла за іпотеки.

Практичні поради

• Користуйтеся офіційним симулятором на Portal das Finanças до підписання попереднього договору (CPCV).
• Перевіряйте caderneta predial і витяг із реєстру (certidão permanente): там VPT, призначення об'єкта й борги.
• Одразу закладіть IMI в бюджет — платити його доведеться щороку.
• Переїжджаєте до Португалії? Розберіться зі своїм податковим резидентством — від нього залежать доступні відрахування й пільги.

Цифри наведено на 2026 рік, інформація актуальна на листопад 2026 року. Шкали оновлюються з кожним держбюджетом — перевіряйте актуальні таблиці перед купівлею.