Застава за оренду в Португалії: правила, повернення й права орендаря

Винайняти житло в Португалії — означає одразу викласти чималу суму: перший місяць оренди, заставу (caução) і часто ще передоплату за кілька місяців. Багато власників на додачу просять поручителя (fiador).

Розбираємося, які правила щодо застави діють у Португалії, скільки власник має право з вас попросити, як повернути заставу і які у вас права як в орендаря. І, звісно, що може змінитися після реформи закону про оренду, яка зараз проходить через парламент.

Головне (чинний закон, листопад 2026):

• Застава (caução) — не більше двох місячних платежів.
• Передоплата (rendas antecipadas) — теж не більше двох місяців.
• Отже, під час підписання з вас можуть попросити максимум п'ять місяців: перший місяць + 2 місяці застави + 2 місяці передоплати.
• Власник зобов'язаний повернути заставу наприкінці договору за вирахуванням підтверджених витрат на шкоду понад звичайне зношення або несплачених сум.
• Урядова реформа (схвалена парламентом у першому читанні 30 вересня 2026 року) дозволить три місяці передоплати й прибере ліміт застави — але поки вона не набула чинності.

Скільки власник може попросити під час заселення?

За чинним законом (стаття 1076 Цивільного кодексу з поправками 2022–2023 років):

Приклад: якщо квартира коштує 1 000 € на місяць, максимум, що можуть попросити під час підписання, — 5 000 € (перший місяць + 2 000 € застави + 2 000 € передоплати).

Усе, що понад ці ліміти, для житлової оренди за чинними правилами юридично не обов'язкове. На практиці через високий попит у Лісабоні й Порту деякі власники намагаються вичавити більше — знайте свої права й просіть усе письмово.

Застава й передоплата — у чому різниця?

• Застава (caução): гарантія, яку тримає власник. Її повертають наприкінці договору за вирахуванням законних утримань.
• Передоплата (rendas antecipadas): оренда за майбутні місяці, сплачена заздалегідь. Її не повертають — вона йде в рахунок цих місяців (зазвичай перших чи останніх, як домовитеся).

Простежте, щоб у договорі було чітко прописано, яка сума — застава, яка — передоплата й за які місяці вона зараховується.

Поручитель (fiador) і альтернативи

Португальські власники часто просять fiador — зазвичай це людина, яка живе в Португалії, має дохід і/або нерухомість і зобов'язується платити, якщо не зможете ви.

Якщо поручителя тут немає, зазвичай пропонують:

• заплатити більше наперед (у межах закону);
• банківську гарантію (garantia bancária);
• страхування оренди або послуги поручительства від спеціальних компаній;
• підтвердження стабільного доходу: трудовий договір, розрахункові листи або виписки з рахунку за кілька місяців.

Що має бути в договорі оренди

Договір житлової оренди укладається письмово й має містити:

• дані власника й орендаря (з NIF);
• адресу об'єкта і його дозвіл на проживання (licença de utilização);
• суму оренди й дату оплати;
• строк і умови продовження;
• суми застави й передоплати;
• хто платить за кондомініум, комуналку й ремонт.

Реєстрація договору: власник зобов'язаний зареєструвати договір у податковій (Finanças) і сплатити з нього гербовий збір. Після реєстрації договір видно у вашому особистому кабінеті на Portal das Finanças. Це важливо: так ви зможете вирахувати частину оренди в декларації IRS, а заодно матимете підтвердження адреси для міграційних та інших цілей.

Квитанції про оплату: більшість власників зобов'язані видавати електронні квитанції (recibos de renda eletrónicos) через Portal das Finanças. Просіть їх.

Як захистити заставу: чек-лист під час заселення

Найкращий захист — докази. У день отримання ключів:

• Обійдіть усі кімнати разом із власником або агентом.
• Зробіть фото й відео з датою: стіни, підлоги, техніка, вікна, ванна, кухня.
• Запишіть показники лічильників (світло, вода, газ).
• Складіть опис (inventário / auto de entrega) меблів і техніки з їхнім станом.
• Нехай обидві сторони підпишуть опис, лиште собі копію.
• Надішліть фото власнику на email — так буде запис із датою.

Заразом варто оформити недорогу страховку майна й відповідальності: вона виручить, якщо з вашої квартири заллє сусідів, — див. страхування житла в Португалії.

Як повернути заставу

У португальському законі немає фіксованого строку повернення застави. Власник має повернути її наприкінці договору, коли житло здано й усі борги закрито. У багатьох договорах строк прописано окремо (наприклад, 30 днів) — якщо його немає, домовтеся до підписання.

Щоб повернути заставу без нервів:

1. Правильно попередьте про розірвання (рекомендованим листом із повідомленням про вручення — carta registada com aviso de receção, якщо договір не допускає іншого способу).
2. Приберіть квартиру й усуньте шкоду, яку завдали.
3. Зробіть огляд під час виїзду разом із власником і порівняйте з описом і фото під час заселення.
4. Зніміть показники лічильників і закрийте останні рахунки за комуналку.
5. Поверніть усі ключі й візьміть письмовий акт передачі (auto de entrega das chaves).
6. Письмово вкажіть IBAN і попросіть повернути заставу.

Що можна вирахувати із застави?

Законно:

• несплачена оренда;
• несплачена комуналка або платежі, прописані в договорі;
• ремонт шкоди, завданої орендарем (зламана техніка, дірки в стінах, плями, зниклі меблі).

Незаконно:

• звичайне зношення — вицвіла фарба, дрібні потертості, техніка, що постаріла;
• ремонт, за який і так відповідає власник (конструктивні проблеми, вологість через саму будівлю);
• загальний косметичний ремонт перед наступним мешканцем.

Якщо шкода більша за заставу, власник може вимагати доплатити різницю.

Якщо власник не повертає заставу

1. Вимагайте письмово — спершу email, потім рекомендованим листом із повідомленням, — вказавши суму й строк.
2. Попросіть детальний список утримань із рахунками чи кошторисами.
3. Зверніться по допомогу:
   • у DECO PROteste (товариство захисту споживачів);
   • в асоціації орендарів, наприклад Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) або Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal;
   • у Julgado de Paz — мировий суд для спорів до 15 000 € з невеликими зборами й швидкими рішеннями;
   • до юриста, якщо сума того варта.

Зберігайте всі докази: договір, опис, фото, квитанції про оплату й листування.

Ваші основні права як орендаря

За чинними правилами (NRAU і Цивільний кодекс):

• Мінімальний строк: договори на постійне проживання зазвичай укладаються мінімум на рік.
• Продовження: якщо не домовилися інакше, договір продовжується автоматично; власник не може відмовити в першому продовженні так, щоб оренда тривала менше ніж три роки, за винятком особливих випадків (наприклад, якщо житло потрібне йому самому чи його дітям).
• Достроковий виїзд: після того як минула третина строку договору, можна з'їхати, попередивши за 120 днів (договори на рік і більше) або за 60 днів (коротші за рік).
• Підвищення оренди: під час дії договору оренду можна індексувати раз на рік не більше ніж на офіційний коефіцієнт INE, попередивши письмово за 30 днів.
• Ремонт: капітальний ремонт і підтримання житла придатним для життя — на власникові; дрібний поточний ремонт і шкода, яку завдали ви, — на вас.
• Недоторканність житла: власник не може заходити без вашої згоди, крім випадків, прописаних у договорі, та екстрених ситуацій.
• Тиск на орендаря (assédio no arrendamento) — наприклад, відключення комуналки, щоб вижити вас, — заборонено.
• Податкове відрахування: якщо договір зареєстровано, частину оренди можна вирахувати в річній декларації IRS.

Реформа закону про оренду 2026 року

У липні 2026 року уряд схвалив законопроєкт про реформу ринку оренди (Proposta de Lei 103/XVII). 30 вересня 2026 року парламент схвалив його в першому читанні (na generalidade), зараз його обговорюють у комітеті, і до фінального голосування він ще може змінитися.

Основні пропозиції щодо застави й нових договорів:

Поки реформу не опублікували й вона не набула чинності, діють нинішні ліміти. Не погоджуйтеся на умови за правилами, яких ще немає, і перевіряйте статус закону перед підписанням нового договору.

Шахрайство з орендою

• Ніколи не платіть заставу, не побачивши житла (особисто або через живий відеодзвінок із людиною, яку можна перевірити).
• Насторожіться, якщо ціна сильно нижча за ринкову, власник «за кордоном» і не може показати квартиру або просить заплатити через сервіси грошових переказів.
• Попросіть документ і NIF власника й перевірте caderneta predial або витяг із реєстру, щоб переконатися, що квартира справді його.
• Платіть банківським переказом на рахунок на ім'я власника й зберігайте квитанції.

Інформація актуальна на листопад 2026 року. Закон про оренду зараз переглядається — перевірте актуальний статус перед підписанням договору.